Como calcular el presupuesto de construcción de una casa pasiva

Si estás pensando en construir tu casa sostenible, sea de madera o con otros materiales, y te preguntas cuál es el verdadero precio o presupuesto de construcción de una casa que tienes que tener en cuenta, has llegado al lugar adecuado.

Hace más de quince años que construimos casas sostenibles y pasivas, conocemos todos los costos que implican hacer realidad un proyecto como el que tienes en mente y con este artículo intentaré ayudarte a entender el presupuesto de construir una casa de muy alta eficiencia energética. No se trata de dar una cifra total, sino de comprender todas las piezas del rompecabezas, las obligatorias y las que pueden aparecer cuando menos te lo esperes.

Concretaremos los costos y especificaremos qué gastos tienen una gran variabilidad, concretando todo lo posible hasta dónde pueden variar. Desde Papik Cases Passives, y después de muchos años ayudando a personas como tú a materializar su sueño, queremos acompañarte en este análisis, de tú a tú, con toda la transparencia que mereces.

El precio de construcción de una casa depende de una multitud de factores que, si no se conocen, pueden hacer que el proyecto se desboque. No se trata de asustar, sino de prepararte para la realidad. Una casa no es un producto estándar; es un proceso único, y su planificación económica ha de reflejar esta singularidad.

Una nota previa: El terreno, gran variación.

Antes de hablar de presupuesto de construcción de una casa pasiva, tenemos que hablar del suelo donde se sustentará. La compra del terreno es el primer desembolso importante y su precio varía enormemente según la ubicación, la superficie y, un punto clave, sus condiciones. Un terreno aparentemente barato puede esconder un coste añadido muy importante: la adecuación.

En la elección del terreno no podemos poner demasiadas cifras sobre la mesa, pero sí que hay algunas variables que hay que tener en cuenta, ya que pueden impactar en el resultado a la hora de calcular el coste de la construcción de una casa: El desnivel y la orientación.

Una buena orientación permitirá calentar la casa de forma pasiva en invierno, con un gran impacto solar durante los meses fríos. Esto se consigue con una orientación sur y que no tenga obstáculos que tapen el impacto solar en invierno (cuando el sol va más bajo y luce menos horas al día). Esta variable no tiene un impacto directo en el presupuesto de la construcción de la casa, pero sí que permite obtener un producto más eficiente y que permita ahorrar energía y, por tanto, tiene un impacto en el coste de la climatización de la casa.

El desnivel del terreno, en cambio, sí que tiene un impacto muy grande a la hora de hacer el cálculo del precio de construir una casa pasiva. Como veremos más adelante con más detalle, complicará la fase de adecuación de la parcela y añadirá la necesidad de hacer actuaciones extras y cada una de estas actuaciones implicará un coste añadido. En resumen, el desnivel pronunciado puede complicar el gasto de conectarte a las redes (agua, luz, alcantarillado), el acceso viario o la contención de tierras. Si el terreno tiene un desnivel pronunciado, los movimientos de tierras y las obras de contención pueden suponer un incremento grande en el coste construcción casa.

Tipos de gastos.

Antes de entrar a concretar el coste de construir una casa te hago un esquema rápido de qué veremos. Por un lado, tenemos los gastos conocidos y por otro todo un seguido de gastos que pueden aparecer o no, pero está bien tenerlos en cuenta por si alguno aplica a tu caso.

Gastos obligatorios:

• El proyecto arquitectónico
• Licencia de obras/ impuestos
• Urbanización de la parcela
• Construir la casa

Otros gastos posibles

• Project manager
• Gastos hipoteca
• Otros gastos

El proyecto arquitectónico: Variabilidad media.

Para poder construir una casa, hará falta siempre tener un proyecto arquitectónico. Es un requisito necesario desde un punto de vista administrativo y técnico. Desde el punto de vista administrativo y burocrático, el proyecto arquitectónico permite obtener la licencia de obras y técnicamente este documento nos permitirá saber cómo tenemos que construir la casa. En este grupo de gastos podemos contabilizar:

• Honorarios despacho arquitectura
• Honorarios aparejador
• Dirección de obra
• Estudio topográfico y geotécnico
• Visados en el colegio de arquitectos y otros gastos administrativos

Honorarios despacho de arquitectura

La teoría dice que los honorarios del despacho de arquitectura oscilan habitualmente entre el 10% y el 15% del coste del proyecto. Esto puede suponer unos 180 €/m² y 270 €/m². Entre 27 mil o 40 mil euros para una casa de unos 150 m²

Todos tenemos en mente cuál es la labor del arquitecto: dibujar la casa y diseñarla tal como le pidas. Aparte de esta tarea, hay que definir muchos aspectos técnicos y administrativos que involucran a diversos profesionales, como arquitectos, estructuristas, cálculos energéticos y otros profesionales que hacen una labor que a veces es invisible para el promotor, pero necesaria para la viabilidad técnica y administrativa del proyecto.

El arquitecto es un profesional liberal que puede fijar sus honorarios libremente en función del valor que dé a su trabajo. Hay despachos que ofrecen unos servicios ajustados al precio, pero hay muchos otros que aportan valor añadido que repercute en el coste de sus honorarios. Saber detectar qué aporta el despacho para poder alinear el despacho de arquitectura con los intereses de tu proyecto puede ser esencial, algunos de los aspectos habituales a valorar en un despacho de arquitectura son:

1. Coordinación total
   El estudio no se limita a ser un mero ejecutor de las indicaciones del cliente, sino que investiga el lugar, analiza las necesidades reales (y las no expresadas) del usuario, y propone una visión integral que optimiza el presupuesto, el tiempo y la calidad de vida. Es un socio estratégico. El arquitecto puede asumir el papel de «project manager«, asumiendo la coordinación de todos los agentes (ingenieros, constructores, especialistas) para garantizar que el proyecto se materializa con fidelidad, calidad y dentro de los plazos, liberando al cliente de esta compleja carga.
2. Innovación y diseño
   Crea soluciones únicas y personalizadas que responden de manera específica al lugar y a las personas que vivirán en él, alejándose de plantillas estándar para ofrecer una experiencia espacial y vital única y genuina.
3. Especialización
   Poseer un conocimiento profundo en áreas concretas como la alta eficiencia energética (certificador Passivhaus), la bioconstrucción u otras especialidades es un factor clave para dar garantías de resultados alineados con los intereses de tu proyecto.
4. Gestión total de trámites y licencias
   El despacho suele encargarse de toda la complejidad burocrática con los ayuntamientos, pero hay trámites que no ha de gestionar, por eso ofrecer este servicio y permitir que el cliente no tenga que hacerlo y organismos, ahorrando tiempo y problemas al cliente, quien puede centrarse en la ilusión del proyecto y no en los trámites.

Hay que tener en cuenta que el diseño arquitectónico, tiene un impacto directo en el coste constructivo de la casa. Dependiendo de qué materiales se planifiquen y cómo se dimensionen, el coste de construir una casa de 150 m² puede variar mucho.

Desde Papik Cases Passives, ofrecemos un arquitecto especialista en muy alta eficiencia energética capaz de construir casas eskimohaus ajustando el presupuesto y los plazos de forma ágil. Además disponemos de varios proveedores que pueden responder a las diferentes prioridades de los clientes. Un buen proyecto arquitectónico y una buena coordinación entre el despacho de arquitectura y la empresa constructora es una inversión que te permitirá ajustar los costos, los plazos y ganar tranquilidad y eficiencia. Es lo que te permitirá calcular coste construcción casa con precisión y no ir a ciegas.

Honorarios aparejador

La figura del aparejador aparece cuando se inicia la obra. Y puede oscilar entre el 2% y el 4% del presupuesto de ejecución (PEM) Esto puede suponer unos 36 €/m² y 72 €/m². Entre 5.4004 o 10.800 euros para una casa de unos 150 m²

De nuevo, nos encontramos con un profesional que puede proponer sus honorarios en función del valor que dé a su servicio. El aparejador es quien tendrá la responsabilidad más grande en la supervisión de la ejecución correcta entre lo que han diseñado los arquitectos con lo que se construye finalmente. Sus honorarios, igual que los de los arquitectos, pueden variar mucho en función de los servicios que se planteen.

Se trata de una figura que puede ser clave para hacer de intermediario entre clientes-arquitectos y cliente-constructor en caso de desavenencias. Puede aportar una solución básica y cubrir las obligaciones administrativas y técnicas o bien puede tener un papel más activo en la decisión de cómo se han de ejecutar en obra los diseños del proyecto.

Estudio topográfico y geotécnico

Antes de hacer diseños hay que saber dónde levantaremos el proyecto. Esto lo sabremos, desde el punto de vista técnico haciendo, por un lado, un estudio topográfico que nos dará la información exacta del desnivel de la parcela y por otro un test geotécnico que servirá para conocer la composición del suelo. Estos dos parámetros son esenciales para poder hacer el proyecto arquitectónico.

En conjunto el coste de ambos procesos puede sumar entre unos 1.600€ o 2.500€. Unos 600-1000 por el estudio topográfico y unos 1.000 o 1.500€ por el geotécnico. Obviamente, este coste irá en función de la complejidad de los trabajos a hacer, pero por norma general, si el terreno no tiene características que lo hagan especialmente complejo, estos costes son los habituales.

Visados en el colegio de arquitectos y otros gastos administrativos

En último término, hemos de tener en cuenta el coste de visar el proyecto en el colegio de arquitectos, no es un gran gasto, puede rondar los 500€ pero hay que tenerlo en cuenta. En este apartado cabría poner otros posibles gastos administrativos relativos a singularidades del proyecto, desde segregaciones o reparcelaciones que supondrán un gasto extra, eso sí, estaríamos hablando de trámites que sólo hay que hacer si el proyecto lo requiere, sólo en los casos puntuales.

Licencia de obras/ IVA

Aunque la licencia de obras y los Impuestos podrían formar del punto anterior, he creído que a causa de su magnitud y singularidad, valía la pena escribir un punto específico para explicar los Impuestos que tendrá un impacto en el coste de construir una casa.

Licencia de obras: Dentro del coste de construir una casa pasiva hemos de incluir el impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) que conocemos como la licencia de obras. Este es un impuesto municipal, por tanto, en cada municipio es diferente y en Cataluña hay más de 900 municipios! A pesar de ello, este impuesto se regula desde el estado a través del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo donde se regulan las haciendas de los entes locales. En el tercer punto del artículo 102, establece que: El tipo de gravamen del impuesto (ICIO) será el fijado por cada ayuntamiento, sin que este tipo pueda exceder el cuatro por ciento.

Por tanto, podemos decir que en la mayoría de casos este impuesto será del 4%. En algunos municipios a este impuesto se le pueden sumar otras tasas o pueden acompañarse de fianzas (que si todo va bien se retornan al finalizar el proyecto) que se han de abonar y, por tanto, tener en cuenta.
Un 4% puede significar aproximadamente unos 72€/m² o unos 10.800 euros para una casa de unos 150 m² .

IVA: El tipo impositivo para una empresa constructora es del 10%, por tanto, una empresa constructora de casas sostenibles como Papik, gravará todas sus facturas con un 10%. Otros profesionales del sector como por ejemplo los arquitectos tienen un tipo impositivo del 21%. Es decir, la construcción de una casa de unos 150m² puede acercarse a los 20.000€.

Al acabar la obra hará falta hacer todo un seguido de trámites para lograr la primera ocupación, actualización del catastro, etcétera, que también tienen un coste, que no podemos decir que sea grande, pero lo hemos de tener presente.

Urbanización de la parcela y cimentación

Para calcular el precio de construir una casa pasiva y hacernos a la idea de cuál será el precio final de construir una casa, una de las variables que más pueden encarecer el proyecto es la partida que me gusta llamar Urbanización o adecuación de la parcela. Esta fase incluye muchas posibles acciones con sus correspondientes costos.

En esta etapa se harán muchas actuaciones, algunas son fijas y otras variarán en función del terreno y del proyecto.

Las fijas son:

• Cimentación
• Acometidas
• Cerramiento perimetral

Estos elementos serán necesarios en todos los proyectos, si queremos hacer una aproximación del coste que supondrán en el caso de una casa de unos 150m², podríamos decir que todo junto se acercará a los 50.000€

Por otra parte, hay todo un seguido de gastos que sólo existirán si el proyecto y el terreno lo necesitan y pueden hacer variar mucho el coste:

• Muros de contención
• Estructuras
• Aparcamiento soterrado
• Piscina
• Más de una planta

Estos elementos no siempre son necesarios, pero en caso de serlo, pueden variar mucho en tamaño y complejidad y, por tanto, en coste. Este hecho hace que sea muy complicado hacer una aproximación realista del coste, pero no sería arriesgado prever que debido a estos elementos el coste se duplique y pase a costar 100.000€.

Muchos de estos elementos tienen que ver con el desnivel del terreno. Cuanto más desnivel, más actuaciones hará falta hacer y más complejas (muros y estructuras de contención) Por tanto, podemos decir el desnivel puede duplicar el precio de este apartado.

El núcleo de la cuestión: los costos de construcción materiales y mano de obra

Este es el grueso del presupuesto construcción casa sostenible. Es donde se materializa el sueño y donde las diferentes decisiones que tomamos marcan una diferencia tanto en el precio como en el resultado final. Podemos pensar que para hacer una casa «sólo» hace falta hacer 4 paredes y un techo y en cierta manera, es así, la diferencia está en el cómo, no en el qué. Y es aquí donde valores como la experiencia, la dedicación y la conciencia pueden marcar la diferencia a la hora de calcular el precio de construir una casa pasiva.

En Papik Cases Passives somos especialistas en la construcción de casas de muy alta eficiencia energética, sostenibles y de gran calidad, casas que hemos llamado: Eskimohaus. Cuando calculamos el coste de construir una casa eskimohaus estamos hablando de un producto muy concreto del sector de la construcción: La gama alta. La aproximación al precio de construirse una casa la haremos sobre una casa pasiva eskimohaus, certificable bajo el estándar passivhaus.

A la hora de construir una casa hay multitud de variables que impactarán en el precio, pero las podríamos agrupar y resumir en estas 5:

• Diseño
• Materiales
• Planificación
• Calidad
• Eficiencia energética

En cada una de estas categorías hay diversas variables que modularán el coste de construir una casa y que dependen de decisiones que tomaréis como autopromotores a la hora de marcar vuestras prioridades y los objetivos del proyecto.

Es importante también saber que muchas de estas variables se relacionan entre sí y la elección de opciones que generen sinergias de ganar-ganar pueden ayudar a optimizar el precio de construir una casa. Tener un equipo con dedicación y visión estratégica que asesore para conseguir alinear todas las decisiones con el objetivo común, puede ser clave para conseguir ajustar el precio de construir una casa y evitar costos innecesarios.

La estructura de madera, es un gran ejemplo. La madera, como material sostenible y renovable, ofrece una velocidad de construcción mayor y unas prestaciones excelentes como aislante natural. A pesar de ello, dentro del mundo de la madera hay de diferentes calidades y orígenes. Una madera certificada y con el tratamiento CT2, como la que utilizamos en Papik Cases Passives, garantiza durabilidad, resistencia a plagas y sostenibilidad, y esto se refleja en el precio, pero también en la tranquilidad y el rendimiento a largo plazo de tu casa.

El precio de construir una casa es el resultado de sumar los materiales y la mano de obra, aproximadamente un 60% del coste será mano de obra sobre un 40% de materiales. Esta suma puede dar como resultado un horquilla entre los 1300 y los 1500 €/m². Esta variación es el resultado de las decisiones que tomemos en materia de diseño, materiales, eficiencia energética, planificación o calidad. Para entenderlo mejor pondremos algunos ejemplos.

En lo que respecta al diseño, podemos ahorrar mucho si apostamos por un diseño que priorice la utilización de materiales estándar en el mercado y no tengamos que recurrir a fabricación de estructuras a medida. Por otra parte, si la casa es estructuralmente compacta y el diseño prioriza la amortización de los espacios, se pueden conseguir muchos metros cuadrados útiles con el mismo material. Otra vertiente del diseño, es la posibilidad de aportar exclusividad estética y añadir detalles que hacen de la casa una joya visual. Así se aporta un gran valor al resultado final, pero implicará más material y mano de obra (un coste superior).

En lo que respecta a los materiales, como ya hemos explicado, usar materiales estándar del mercado es mucho más económico que tener que fabricar a medida piezas, para el proyecto. Aparte, a la hora de construir se puede escoger entre toda clase de materiales, madera, hormigón, ladrillo, hierro, madera… Cada material aporta unas cualidades idóneas para cada necesidad. Saber detectarlo y apostar por el material adecuado en relación coste-beneficio evitando sobredimensionar, es esencial para reducir coste a la hora de calcular el precio de construir una casa.

Una buena planificación permitirá una ejecución eficiente del proyecto y evitará sobrecostos. En casos concretos esto se puede traducir en planificar bien la disponibilidad de materiales para asegurarse que la obra no se para por falta de materiales o por cambios de última hora. La posibilidad de industrializar parte de la estructura puede ayudar en algunos casos concretos a ser más eficiente y reducir el coste de construir una casa sostenible. Prever posibles imprevistos y problemas y solucionarlos antes de que se presenten es un ahorro económico muy grande, que sólo es posible gracias a la experiencia y el trabajo minucioso.

La calidad tiene un coste, pero es también una inversión de futuro. Los que ya tenemos una edad recordamos el lema: «El trabajo bien hecho no tiene fronteras, el trabajo mal hecho no tiene futuro». Escoger opciones que no sólo cumplan los mínimos exigidos, sino que aporten un alto estándar de calidad, es importante, sobre todo en una empresa como Papik casas pasivas, donde construimos casas pensadas para el futuro y con una alta eficiencia, dos objetivos que necesitan procesos y resultados de una gran calidad. Optar por opciones que no necesiten mantenimiento pueden incrementar ligeramente el presupuesto de construir una casa, pero aportan un resultado de más calidad.

Cuando hablamos de eficiencia energética, debemos de tener en cuenta que el precio asociado a este factor, no hay que entenderlo como un coste, sino como una inversión. Invertir en eficiencia energética nos permitirá tener una casa sin hipoteca energética y, por tanto, un gran ahorro cada mes. Por tanto, cuando se construye una casa sin eficiencia energética, a pesar de que el coste de la construcción puede resultar más bajo, se está generando un gasto muy superior que se arrastrará toda la vida útil de la casa.

Puedes decidir ahorrar en el aislamiento o la estanqueidad y reducir el precio de construir una casa, pero habrás escogido una opción de poca calidad que a largo plazo tendrá un coste muy elevado.

Otros gastos posibles

Hasta aquí hemos visto los gastos comunes que hay que tener en cuenta en todos los proyectos de construcción de una casa. Pero a veces y dependiendo de las singularidades de cada proyecto podemos prever (o no) algunos gastos singulares. Este tipo de gasto es difícil de prever, precisamente por su naturaleza singular y poco habitual, pero hay algunos gastos que podrían encajarse en este apartado.

Algunos de los gastos que hay que tener en cuenta serían: Los gastos asociados a la contratación de una hipoteca de autopromotor, la contratación de un «Project manager» un servicio que puede estar incluido en la oferta del constructor o litigios con vecinos o el ayuntamiento por corregir errores con los límites de la parcela.

Suma final

Por tanto, si queremos saber el coste total de construcción de una casa, hemos de sumar las diferentes partidas modulándolas en función de nuestras prioridades y podremos hacernos una idea de lo que cuesta hacerse una casa.

Al final, como resumen, podemos decir que por lo bajo seguro que construir una casa te costará unos 1.600€/m² teniendo en cuenta que hará falta modular y afinar variables como el coste de la cimentación.

Ahora ya sabes de dónde salen los precios «final» de construir una casa sostenible, pero para saber el coste de construir tu casa, hay que conocer las singularidades de tu proyecto, tus prioridades y necesidades para encajarlas en tus recursos. Para hacerlo sólo hace falta que des algunos datos y comenzamos a elaborar un presupuesto que iremos modulando a medida que vayamos avanzando e iremos conceptualizando tu proyecto.

Llena este calculador para comenzar a hacer realidad tu proyecto: