Com calcular el pressupost de construcció d’una casa passiva

Si estàs pensant en construir la teva casa sostenible, sigui de fusta o amb altres materials, i et preguntes quin és el veritable preu o pressupost de construcció d’una casa que has de tenir en compte, has arribat a lloc adequat.

Fa més de quinze anys que construïm cases sostenibles i passives, coneixem tots els costos que impliquen fer realitat un projecte com el que tens al cap i amb aquest article intentaré ajudar-te a entendre el pressupost de construir una casa de molt alta eficiència energètica. No es tracta de donar una xifra total, sinó de comprendre totes les peces del trencaclosques, les obligatòries i les que poden aparèixer quan menys t’ho esperis.

Concretarem els costos i especificarem quines despeses tenen una gran variabilitat, concretant tot el possible fins a on poden variar. Des de Papik Cases Passives, i després de molts anys ajudant a persones com tu a materialitzar el seu somni, volem acompanyar-te en aquesta anàlisi, de tu a tu, amb tota la transparència que mereixes.

El preu de construcció d’una casa depèn d’una multitud de factors que, si no es coneixen, poden fer que el projecte es desboqui. No es tracta de fer por, sinó de preparar-te per a la realitat. Una casa no és un producte estàndard; és un procés únic, i la seva planificació econòmica ha de reflectir aquesta singularitat.

Un apunt previ: El terreny, gran variació.

Abans de parlar de pressupost de construcció d’una casa passiva, hem de parlar del sòl on es sustentarà. La compra del terreny és el primer desembors important i el seu preu varia enormement segons la ubicació, la superfície i, un punt clau, les seves condicions. Un terreny aparentment barat pot amagar un cost afegit molt important: l’adequació.

En l’elecció del terreny no podem posar massa xifres sobre la taula, però sí que hi ha algunes variables que cal tenir en compte, ja que poden impactar en el resultat a l’hora de calcular el cost de la construcció d’una casa: El desnivell i l’orientació.

Una bona orientació permetrà escalfar la casa de forma passiva a l’hivern, amb un gran impacte solar durant els mesos freds. Això s’aconsegueix amb una orientació sud i que no tingui obstacles que tapin l’impacte solar a l’hivern (quan el sol va més baix i llueix menys hores al dia). Aquesta variable no té un impacte directe en el pressupost de la construcció de la casa, però sí que permet obtenir un producte més eficient i que permeti estalviar energia i, per tant, té un impacte en el cost de la climatització de la casa.

El desnivell del terreny, en canvi, sí que té un impacte molt gran a l’hora de fer el càlcul del preu de construir una casa passiva. Com veurem més endavant amb més detall, complicarà la fase d’adequació de la parcel·la i afegirà la necessitat de fer actuacions extres i cadascuna d’aquestes actuacions implicarà un cost afegit. En resum, el desnivell pronunciat pot complicar la despesa de connectar-te a les xarxes (aigua, llum, clavegueram), l’accés viari o la contenció de terres. Si el terreny té un desnivell pronunciat, els moviments de terres i les obres de contenció poden suposar un increment gran en el cost construcció casa.

Tipus de despeses.

Abans d’entrar a concretar el cost de construir una casa et faig un esquema ràpid de què veurem. Per una banda, tenim les despeses conegudes i per altra tot un seguit de despeses que poden aparèixer o no, però està bé tenir-les en compte per si alguna aplica al teu cas.

Despeses obligatòries:

• El projecte arquitectònic
• Llicència d’obres/ impostos
• Urbanització de la parcel·la
• Construir la casa

Altres despeses possibles

• Project manager
• Despeses hipoteca
• Altres despeses

El projecte arquitectònic: Variabilitat mitjana.

Per poder construir una casa, caldrà sempre tenir un projecte arquitectònic. És un requisit necessari des d’un punt de vista administratiu i tècnic. Des del punt de vista administratiu i burocràtic, el projecte arquitectònic permet obtenir la llicència d’obres i tècnicament aquest document ens permetrà saber com hem de construir la casa. En aquest grup de despeses podem comptabilitzar:

• Honorari despatx arquitectura
• Honorari aparellador
• Direcció d’obra
• Estudi topogràfic i geotècnic
• Visats al col·legi d’arquitectes i altres despeses administratives

Honorari despatx d’arquitectura

La teoria diu que els honoraris del despatx d’arquitectura oscil·len habitualment entre el 10% i el 15% del cost del projecte. Això pot suposar uns 180 €/m² i 270 €/m². Entre 27 mil o 40 mil euros per una casa d’uns 150 m²

Tots tenim al cap quina és la feina de l’arquitecte: dibuixar la casa i dissenyar-la tal com li demanis. A banda d’aquesta tasca, cal definir molts aspectes tècnics i administratius que involucren diversos professionals, com arquitectes, estructuristes, càlculs energètics i altres professionals que fan una tasca que de vegades és invisible per al promotor, però necessària per a la viabilitat tècnica i administrativa del projecte.

L’arquitecte és un professional liberal que pot fixar els seus honoraris lliurement en funció del valor que doni a la seva feina. Hi ha despatxos que ofereixen uns serveis ajustats al preu, però n’hi ha molts altres que aporten valor afegit que repercuteix en el cost dels seus honoraris. Saber detectar què aporta el despatx per poder alinear el despatx d’arquitectura amb els interessos del teu projecte pot ser essencial, alguns dels aspectes habituals a valorar en un despatx d’arquitectura són:

1. Coordinació total
   L’estudi no es limita a ser un mer executor de les indicacions del client, sinó que investiga el lloc, analitza les necessitats reals (i les no expressades) de l’usuari, i proposa una visió integral que optimitza el pressupost, el temps i la qualitat de vida. És un soci estratègic. L’arquitecte pot assumir el paper de “projecte manager“, assumint la coordinació de tots els agents (enginyers, constructors, especialistes) per garantir que el projecte es materialitza amb fidelitat, qualitat i dins dels terminis, alliberant el client d’aquesta complexa càrrega.
2. Innovació i disseny
   Crea solucions úniques i personalitzades que responen de manera específica al lloc i a les persones que hi viuran, allunyant-se de plantilles estàndard per oferir una experiència espacial i vital única i genuïna.
3. Especialització
   Posseir un coneixement profund en àrees concretes com l’alta eficiència energètica (certificador Passivhaus), la bioconstrucció o altres especialitats és un factor clau per donar garanties de resultats alineats amb els interessos del teu projecte.
4. Gestió total de tràmits i llicències
   El despatx acostuma a encarregar-se de tota la complexitat burocràtica amb els ajuntaments, però hi ha tràmits que no ha de gestionar, per això oferir aquest servei i permetre que el client no hi hagi de i organismes, estalviant temps i problemes al client, qui pot centrar-se en la il·lusió del projecte i no en els tràmits.

Cal tenir en compte que el disseny arquitectònic, té un impacte directe en el cost constructiu de la casa. Depenent de quins materials es planifiquin i com es dimensionin, el cost de construir una casa de 150 m² pot variar molt.

Des de Papik Cases Passives, oferim un arquitecte especialista en molt alta eficiència energètica capaç de construir cases eskimohaus ajustant el pressupost i els terminis de forma àgil. A banda disposem de diversos proveïdors que poden respondre a les diferents prioritats dels clients. Un bon projecte arquitectònic i una bona coordinació entre el despatx d’arquitectura i l’empresa constructora és una inversió que et permetrà ajustar els costos, els terminis i guanyar tranquil·litat i eficiència. És el que et permetrà calcular cost construcció casa amb precisió i no anar a cegues.

Honoraris aparellador

La figura de l’aparellador apareix quan s’inicia l’obra. I pot oscil·lar entre el 2% i el 4% del pressupost d’execució (PEM) Això pot suposar uns 36 €/m² i 72 €/m². Entre 5.4004 o 10.800 euros per una casa d’uns 150 m²

De nou, ens trobem amb un professional que pot proposar els seus honoraris en funció del valor que doni al seu servei. L’aparellador és qui tindrà la responsabilitat més gran en la supervisió de l’execució correcta entre allò que han dissenyat els arquitectes amb el que es construeix finalment. Els seus honoraris, igual que els dels arquitectes, poden variar molt en funció dels serveis que es plantegin.

Es tracta d’una figura que pot ser clau per fer de mitjancer entre client-arquitectes i client-constructor en cas de desavinences. Pot aportar una solució bàsica i cobrir les obligacions administratives i tècniques o bé pot tenir un paper més actiu en la decisió de com s’han d’executar en obra els dissenys del projecte.

Estudi topogràfic i geotècnic

Abans de fer dissenys cal saber on aixecarem el projecte. Això ho sabrem, des del punt de vista tècnic fent, per una banda, un estudi topogràfic que ens donarà la informació exacta del desnivell de la parcel·la i per altra un test geotècnic que servirà per conèixer la composició del sòl. Aquests dos paràmetres són essencials per a poder fer el projecte arquitectònic.

En conjunt el cost de tots dos processos pot sumar entre uns 1.600€ o 2.500€. Uns 600-1000 per l’estudi topogràfic i uns 1.000 o 1.500€ pel geotècnic. Òbviament, aquest cost anirà en funció de la complexitat dels treballs a fer, però per norma general, si el terreny no té característiques que el facin especialment complex, aquests costos són els habituals.

Visats al col·legi d’arquitectes i altres despeses administratives

En darrer terme, hem de tenir en compte el cost de visar el projecte al col·legi d’arquitectes, no és una gran despesa, pot rondar els 500€ però cal tenir-les en compte. En aquest apartat caldria posar-hi altres possibles despeses administratives relatives a singularitats del projecte, des de segregacions o reparcel·lacions que suposaran una despesa extra, això sí, estarien parlant de tràmits que només cal fer si el projecte ho requereix, només en els casos puntuals.

Llicència d’obres/ IVA

Tot i que la llicència d’obres i els Impostos podrien formar del punt anterior, he cregut que a causa de la seva magnitud i singularitat, valia la pena escriure un punt específic per a explicar els Impostos que tindrà un impacte en el cost de construir una casa.

Llicència d’obres: Dins el cost de construir una casa passiva hem d’incloure l’impost sobre Construccions, Instal·lacions i Obres (ICIO) que coneixem com la llicència d’obres. Aquest és un impost municipal, per tant, a cada municipi és diferent i a Catalunya hi ha més de 900 municipis! Tot i això, aquest impost es regula des de l’estat a través del Reial Decret Legislatiu 2/2004, de 5 de març on es regulen les hisendes dels ens locals. En el tercer punt de l’article 102, estableix que: El tipus de gravamen de l’impost (ICIO) serà el fixat per cada ajuntament, sense que aquest tipus pugui excedir el quatre per cent.

Per tant, podem dir que en la majoria de casos aquest impost serà del 4%. En alguns municipis a aquest impost se li poden sumar altres taxes o poden acompanyar-se de fiances (que si tot va bé es retornen en finalitzar el projecte) que s’han d’abonar i,per tant, tenir en compte.
Un 4% pot significar aproximadament uns 72€/m² o uns 10.800 euros per una casa d’uns 150 m² .

IVA: El tipus impositiu per a una empresa constructora és del 10%, per tant, una empresa constructora de cases sostenibles com Papik, gravarà totes les seves factures amb un 10%. Altres professionals del sector com per exemple els arquitectes tenen un tipus impositiu del 21%. És a dir, la construcció d’una casa d’uns 150m² pot apropar-se als 20.000€.

En acabar l’obra caldrà fer tot un seguit de tràmits per assolir la primera ocupació, actualització del cadastre, etcètera, que també tenen un cost, que no podem dir que sigui gran, però l’hem de tenir present.

Urbanització de la parcel·la i fonamentació

Per calcular el preu de construir una casa passiva i fer-nos a la idea de quin serà el preu final de construir una casa, una de les variables que més poden encarir el projecte és la partida que m’agrada anomenar Urbanització o adequació de la parcel·la. Aquesta fase inclou moltes possibles accions amb els seus corresponents costos.

En aquesta etapa es faran moltes actuacions, algunes són fixes i altres variaran en funció del terreny i del projecte.

Les fixes són:

• Fonamentació
• Escomeses
• Tancament perimetral

Aquests elements seran necessaris en tots els projectes, si volem fer una aproximació del cost que suposaran en el cas d’una casa d’uns 150m², podríem dir que tot plegat s’aproparà als 50.000€

Per altra banda, hi ha tot un seguit de despeses que només existiran si el projecte i el terreny ho necessiten i poden fer variar molt el cost:

• Murs de contenció
• Estructures
• Pàrquing soterrat
• Piscina
• Més d’una planta

Aquests elements no sempre són necessaris, però en cas de ser-ho, poden variar molt en mida i complexitat i, per tant, en cost. Aquest fet fa que sigui molt complicat fer una aproximació realista del cost, però no seria arriscat preveure que degut a aquests elements el cost es dupliqui i passi a costar 100.000€.

Molts d’aquests elements tenen a veure amb el desnivell del terreny. Com més desnivell, més actuacions caldrà fer i més complexes (murs i estructures de contenció) Per tant, podem dir el desnivell pot duplicar el preu d’aquest apartat.

El nucli de la qüestió: els costos de construcció materials i mà d’obra

Aquest és el gruix del pressupost construcció casa sostenible. És on es materialitza el somni i on les diferents decisions que prenem marquen una diferència tant en el preu com en el resultat final. Podem pensar que per fer una casa “només” cal fer 4 parets i un sostre i en certa manera, és així, la diferència està en el com, no en el que. I és aquí on valors com l’experiència, la dedicació i la consciència poden marcar la diferència a l’hora de calcular el preu de construir una casa passiva.

A Papik Cases Passives som especialistes en la construcció de cases de molt alta eficiència energètica, sostenibles i de gran qualitat, cases que hem anomenat: Eskimohaus. Quan calculem el cost de construir una casa eskimohaus estem parlant d’un producte molt concret del sector de la construcció: La gamma alta. L’aproximació al preu de construir-se una casa la farem sobre una casa passiva eskimohaus, certificable sota l’estàndard passivhaus.

A l’hora de construir una casa hi ha multitud de variables que impactaran en el preu, però les podríem agrupar i resumir en aquestes 5:

• Disseny
• Materials
• Planificació
• Qualitat
• Eficiència energètica

En cadascuna d’aquestes categories hi ha diverses variables que modularan el cost de construir una casa i que en depenen de decisions que prendreu com a autopromotors a l’hora de marcar les vostres prioritats i els objectius del projecte.

És important també saber que moltes d’aquestes variables es relacionen entre si i l’elecció d’opcions que generin sinergies de guanyar-guanyar poden ajudar a optimitzar el preu de construir una casa. Tenir un equip amb dedicació i visió estratègica que assessori per aconseguir alinear totes les decisions amb l’objectiu comú, pot ser clau per aconseguir ajustar el preu de construir una casa i evitar costos innecessaris.

L’estructura de fusta, és un gran exemple. La fusta, com a material sostenible i renovable, ofereix una velocitat de construcció major i unes prestacions excel·lents com a aïllant natural. Malgrat això, dins del món de la fusta n’hi ha de diferents qualitats i orígens. Una fusta certificada i amb el tractament CT2, com la que utilitzem a Papik Cases Passives, garanteix durabilitat, resistència a plagues i sostenibilitat, i això es reflecteix en el preu, però també en la tranquil·litat i el rendiment a llarg termini de la teva casa.

El preu de construir una casa és el resultat de sumar els materials i la mà d’obra, aproximadament un 60% del cost serà mà d’obra sobre un 40% de materials. Aquesta suma pot donar com a resultat una forquilla entre els 1300 i els 1500 €/m². Aquesta variació és el resultat de les decisions que prenguem en matèria de disseny, materials, eficiència energètica, planificació o qualitat. Per entendre-ho millor posarem alguns exemples.

Pel que fa al disseny, podem estalviar molt si apostem per un disseny que prioritzi la utilització de materials estàndards al mercat i no hàgim de recórrer a fabricació d’estructures a mida. Per altra banda, si la casa és estructuralment compacta i el disseny prioritza l’amortització dels espais, es poden aconseguir molts metres quadrats útils amb el mateix material. Un altre vessant del disseny, és la possibilitat d’aportar exclusivitat estètica i afegir detalls que fan de la casa una joia visual. Així s’aporta un gran valor al resultat final, però implicarà més material i mà d’obra (un cost superior).

Pel que fa als materials, com ja hem explicat, fer servir materials estàndards del mercat és molt més econòmic que haver de fabricar a mida peces, per al projecte. A banda, a l’hora de construir es pot escollir entre tota mena de materials, fusta, formigó, totxana, ferro, fusta… Cada material aporta unes qualitats idònies per a cada necessitat. Saber detectar-ho i apostar pel material adequat en relació cost-benefici evitant sobredimensionar, és essencial per reduir cost a l’hora de calcular el preu de construir una casa.

Una bona planificació permetrà una execució eficient del projecte i evitarà sobrecostos. En casos concrets això es pot traduir en planificar bé la disponibilitat de materials per assegurar-se que l’obra no s’atura per falta de materials o per canvis d’última hora. La possibilitat d’industrialitzar part de l’estructura pot ajudar en alguns casos concrets a ser més eficient i reduir el cost de construir una casa sostenible. Preveure possibles imprevistos i problemes i solucionar-los abans que es presentin és un estalvi econòmic molt gran, que només és possible gràcies a l’experiència i el treball minuciós.

La qualitat té un cost, però és també una inversió de futur. Els que ja tenim una edat recordem el lema: “La feina ben feta no té fronteres, la feina mal feta no té futur”. Escollir opcions que no només compleixin els mínims exigits, sinó que aportin un alt estàndard de qualitat, és important, sobretot en una empresa com Papik cases passives, on construïm cases pensades per al futur i amb una alta eficiència, dos objectius que necessiten processos i resultats d’una gran qualitat. Optar per opcions que no necessitin manteniment poden incrementar lleugerament el pressupost de construir una casa, però aporten un resultat de més qualitat.

Quan parlem d’eficiència energètica, hem de tenir en compte que el preu associat a aquest factor, no l’hem d’entendre com un cost, sinó com una inversió. Invertir en eficiència energètica ens permetrà tenir una casa sense hipoteca energètica i, per tant, un gran estalvi cada mes. Per tant, quan es construeix una casa sense eficiència energètica, tot i que el cost de la construcció pot resultar més baix, s’està generant una despesa molt superior que s’arrossegarà tota la vida útil de la casa. Pots decidir estalviar l’aïllament o l’estanquitat i reduir el preu de construir una casa, però hauràs escollit una opció de poca qualitat que a llarg termini tindrà un cost molt elevat.

Altres despeses possibles

Fins aquí hem vist les despeses comunes que cal tenir en compte en tots els projectes de construcció d’una casa. Però a vegades i depenent de les singularitats de cada projecte podem preveure (o no) algunes despeses singulars. Aquest tipus de despesa és difícil de preveure, precisament per la seva naturalesa singular i poc habitual, però hi ha algunes despeses que podrien encabir-se en aquest apartat.

Algunes de les despeses que cal tenir en compte serien: Les depeses associades a la contractació d’una hipoteca d’autopromotor, la contractació d’un “Project manager” un servei que pot estar inclòs en l’oferta del constructor o litigis amb veïns o l’ajuntament per corregir errors amb els límits de la parcel·la.

Suma final

Per tant, si volem saber el cost total de construcció d’una casa, hem de sumar les diferents partides que modulant-les en funció de les nostres prioritats i podrem fer-nos una idea del que costa fer-se una casa.

Al final, com a resum, podem dir que pel cap baix segur que construir una casa et costarà uns 1.600€/m² tenint en compte que caldrà modular i afinar variables com el cost de la fonamentació.

Ara ja saps d’on surten els preus “final” de construir una casa sostenible, però per saber el cost de construir la teva casa, cal conèixer les singularitats del teu projecte, les teves prioritats i necessitats per encabir-les als teus recursos. Per fer-ho només cal que en donis algunes dades i comencem a elaborar un pressupost que anirem modulant a mesura que anem avançant i anirem conceptualitzant el teu projecte.

Omple aquest calculador per començar a fer realitat el teu projecte: